[Intégré 5.9.61.5539] Emprunts - Taux variable + Ventilation Livre de comptes

[noftal]

non content d'être un logiciel power user pour la gestion de compte et la bourse, GeSfine va devenir un vrai logiciel professionnel de gestion de prêts à ce compte là

Je ne sais pas dans quelle catégorie vdlr rangerait un cas qui m'est arrivé il y a quelques années : Pour minimiser (un peu) le coût d'un crédit immo, ma banque m'avait fait souscrire 2 prêts :
- prêt 1 à taux fixe T1 sur 20 ans. sur les 7 premières années, l'échéance était E1 et sur les 13 dernières années, l'échéance mensuelle était E2
- prêt 2 à taux fixe T2 sur 7 ans avec échéance mensuelle fixe E3.
les amortissements de T1 étant calculés de telle sorte que E1+E3 = E2 (de façon à ce que, globalement sur les 20 ans, mon échéance mensuelle soit fixe).

Mon amie de la BDF m'avait à l'époque fait une petite macro XL permettant de faire des simulations de ce genre de montage. Si ça t'intéresse, tu me le diras et je tâcherai de la retrouver (à moins que vdlr ait mieux)

toujours est-il que, sur Money, ce cas n'était pas prévu et j'avais dû donc rentrer mon prêt de façon bestiale : crédit du capital, échéances de remboursements en débit et remboursement du capital restant. C'était pas top surtout pour gérer à l'instant T l'actif acquis et le passif restant (en clair, je ne pouvais donc pas gérer ces aspects-là)

[vdlr]

Pendant la vie du prêt, le calcul des remboursements est relativement simple :
Intérêts échéance n = restant dû échéance n-1 * taux / 1200 (si mensualité) (100 si annuité)
Capital amorti = montant échéance - Intérêts
Pour la dernière échéance le capital amorti = restant dû échéance précédente.
Pendant la période de différé d'amortissement, le capital amorti = zéro
Pour les prêts à amortissement constant, le capital est donc connu et fixe. Les intérêts diminuant, le montant de l'échéance diminue (échéances dégressives).
Les changements de taux, montant échéance n'interviennent qu'à date anniversaire du prêt parce que le taux est annuel.

Le rôle de Gesfine n'est pas de faire de l'instruction de crédit (calculer tous les cas), mais seulement de la gestion (les remboursements et le restant dû).
C'est pour cela que je propose que toutes les variables du crédit (taux, durée, montant échéance...) soit saisies par l'utilisateur à chaque changement et non calculées par le logiciel qui ne saurait régler tous les cas.

Le cas de Noftal permet d'illustrer mon propos.
Il s'agit d'un montage de 2 crédits classiques à échéances constantes dont l'une augmentera au bout de 7 ans.
Je suppose pret2 (de type epargne logement ?) avec T2 plus avantageux que T1 mais avec un montant et une durée limités (en fonction des droits acquis pendant la phase épargne ?).
La banque a-t-elle transmis un tableau d'amortissement initial de prêt1 comprenant les 2 phases de remboursement (periode E1 et periode E2) sur une durée de 20 ans ?
L'échéance E1 a été calculée pour une durée bien supérieure à 20 ans car son augmentation (+E3) au 7ème anniversaire réduit mathématiquement la durée. Or la durée globale reste 20 ans.
C'est donc un cas classique d'augmentation de l'échéance pour obtenir une réduction de la durée.
La difficulté consiste à déterminer les variables (durée initiale théorique de prêt1 et donc E1 qui en dépend) de façon a ce que E2 amortisse le restant dû en 13 ans au même taux.
C'est bien pour cette raison que j'insiste sur ma proposition de faire saisir les variables et non pas de les calculer d'autant plus qu'il existe beaucoup d'autres montages de crédits différents.

Dans Money j'ai traité un cas approchant en simplement augmentant le montant de l'échéance.
Le prêt s'est alors amorti normalement en parfaite égalité avec la banque sauf pour la dernière échéance que j'ai dû rectifier.
Je pense que le cas Noftal aurait pû être traité pareillement.
Lors de ma migration 2003 Quicken-Money (frères jumeaux) le crédit cible semblait correct, son tableau d'amortissement aussi. Mais le 1er remboursement a été faux.
Ce qui me permet d'affirmer que Money n'utilise pas le tableau d'amortissement pour effectuer les remboursements mais recalcule à chaque échéance.
Pour rectifier dans Money et ne trouvant pas la cause, j'ai dû provoqué un remboursement total puis réalisé un nouveau crédit pour le restant dû et pour la durée restante. Ensuite je n'ai pas eu de problème.

[vdlr]

Le calcul des remboursements est relativement simple lorsqu'on dispose des paramètres :
Intérêts échéance n = restant dû échéance n-1 * taux / 1200 (si mensualité) (100 si annuité)
Capital amorti = montant échéance - Intérêts
Pour la dernière échéance le capital amorti = restant dû échéance précédente.
Pendant la période de différé d'amortissement, le capital amorti = zéro
Pour les prêts à amortissement constant, le capital est donc connu et fixe. Les intérêts diminuant, le montant de l'échéance diminue.
Les changements de taux, montant échéance n'interviennent qu'à date anniversaire du prêt parce que le taux est annuel.

Le rôle de Gesfine n'est pas de faire de l'instruction de crédit (calculer tous les cas), mais seulement de la gestion (les remboursements et le restant dû).
C'est pour cela que je propose que toutes les variables du crédit (taux, durée, montant échéance...) soit saisies par l'utilisateur et non calculées par le logiciel.

Le cas de Noftal permet d'illustrer mon propos.
Il s'agit d'un montage de 2 crédits classiques à échéances constantes dont l'une augmentera au bout de 7 ans.
Je suppose pret2 (de type épargne logement ?) avec T2 plus avantageux que T1 mais avec d'un montant et d'une durée limités (en fonction des droits acquis pendant la phase épargne ?).
La banque a-t-elle transmis un tableau d'amortissement de prêt1 comprenant les 2 phases de remboursement (periode E1 et periode E2) ?
L'échéance E1 a été calculée pour une durée bien supérieure à 20 ans car son augmentation (+E3) au 7ème anniversaire réduit mathématiquement sa durée. Or la durée globale reste 20 ans.
C'est donc un cas classique d'augmentation du montant échéance pour une réduction de la durée.
La difficulté consiste à déterminer les variables (durée initiale théorique de prêt1 et donc E1 qui en dépend) de façon à ce que E2 amortisse le restant dû en 13 ans au même taux.
C'est bien pour cette raison que le logiciel ne peut calculer tous les cas de toutes les banques et qu'il faudra donc saisir ces variables.

Dans Money j'ai traité un cas approchant en simplement augmentant le montant de l'échéance.
Le prêt s'est alors amorti normalement en parfaite égalité avec la banque sauf pour la dernière échéance que j'ai dû rectifier.
Je pense que le cas Noftal aurait pû être traité pareillement.
Lors de ma migration 2003 Quicken-Money (frères jumeaux) le crédit cible semblait correct, son tableau d'amortissement aussi. Mais le 1er remboursement a été archi faux.
Ce qui me permet d'affirmer que Money n'utilise pas le tableau d'amortissement pour effectuer les remboursements mais recalcule à chaque échéance.
Pour rectifier dans Money, j'ai alors provoqué un remboursement total puis réalisé un nouveau crédit du montant restant dû et pour la durée restante. Ensuite je n'ai pas eu de problème.

[Jacques Leblond]

Bonjour vdlr,

Merci pour toutes ces informations, je ne doute pas qu'elles me soient très utiles au moment de revenir sur le module Emprunt.

J'ai quand même une remarque sur le rôle de GesFine.
Le module actuel sur les emprunts n'a pas été fait pour gérer les échéances mais comme un outil de comparaison des offres de crédit bancaire, c'est après une expérience où ma banque m'a "vendu" un taux alléchant mais en se "sucrant" sur les frais d’assurance que j'ai voulu disposer d'un outil de comparaison des différentes offres.

L'un des intérêts d'adapter le module (au delà de la prise en compte de la variabilité de certains paramètres) tient en sa capacité de générer automatiquement les échéances en faisant le distinguo sous la forme d'une ventilation du capital et des intérêts remboursés à chaque échéance.

C'est pour cela que je propose que toutes les variables du crédit (taux, durée, montant échéance...) soit saisies par l'utilisateur et non calculées par le logiciel.

Si l'utilisateur doit définir/saisir chacune de ces échéances, le module n'est plus un outil de comparaison et perd de son intérêt sur l'aspect "gestion", le coût de saisie devient important et l'intérêt ne réside que dans la génération progressive des échéances dans le Livre de comptes.

Je suis donc dubitatif sur l'orientation à prendre pour ce module.

[vdlr]

Les variables taux, durée, montant de l'échéance... sont à saisir seulement chaque fois qu'un événement exceptionnel les modifie (changement de taux, modification du montant de l'échéance). Soit pour l'exemple de Noftal une fois pour le pret2 (à la réalisation) et 2 fois pour le pret1 (à la réalisation puis 7 ans après) cela sur 20 ans ce n'est pas une lourde charge.

[Jacques Leblond]

Ok mais cela n'est valable que pour des échéances constantes, qu'en est-il si elles sont variables ?

[noftal]

Le cas de Noftal permet d'illustrer mon propos.
Il s'agit d'un montage de 2 crédits classiques à échéances constantes dont l'une augmentera au bout de 7 ans.
Je suppose pret2 (de type epargne logement ?) avec T2 plus avantageux que T1 mais avec un montant et une durée limités (en fonction des droits acquis pendant la phase épargne ?)

oui mais ce n'était pas un PEL ni un CEL mais un vrai prêt bancaire classique avec T2<T1 car durée de 7 ans contre 20 pour prêt1

La banque a-t-elle transmis un tableau d'amortissement initial de prêt1 comprenant les 2 phases de remboursement (periode E1 et periode E2) sur une durée de 20 ans ?

oui. D'ailleurs, cela me paraît un minimum (légal ?)

L'échéance E1 a été calculée pour une durée bien supérieure à 20 ans car son augmentation (+E3) au 7ème anniversaire réduit mathématiquement la durée. Or la durée globale reste 20 ans.

Exact.

C'est donc un cas classique d'augmentation de l'échéance pour obtenir une réduction de la durée.
La difficulté consiste à déterminer les variables (durée initiale théorique de prêt1 et donc E1 qui en dépend) de façon a ce que E2 amortisse le restant dû en 13 ans au même taux.
C'est bien pour cette raison que j'insiste sur ma proposition de faire saisir les variables et non pas de les calculer d'autant plus qu'il existe beaucoup d'autres montages de crédits différents.

Cela me paraît plus sage sauf si Jacques a l'ambition de faire de GEsfine un outil aussi puissant que les banquiers en matière de prêt, mais ça m'étonnerait. Et honnêtement, même les utilisateurs devraient être avoir des compétences développées en terme de prêts pour pouvoir utiliser un tel logiciel. Donc, comme toi, cela ne me semble pas souhaitable.

Dans Money j'ai traité un cas approchant en simplement augmentant le montant de l'échéance.
Le prêt s'est alors amorti normalement en parfaite égalité avec la banque sauf pour la dernière échéance que j'ai dû rectifier.
Je pense que le cas Noftal aurait pû être traité pareillement. [/quote]

Sauf erreur, Money gérait peut-être la modification d'une échéance et son effet sur un prêt à compter de cette modification mais ne permettait pas de programmer la modification de cette échéance à l'avance (7 ans avant dans mon cas). Moi, ce qui m'intéressait, c'était de programmer la décomposition de mes échéances en (intérêts+capital restant dû) pour les 20 ans à venir, sans avoir à saisir les 240 échéances à la main.

Par ailleurs, ce qui était un peu énervant, c'était que, à quelques centimes près, l'échéance calculé pour un prêt à taux fixe sur N années ne correspondait pas au tableau d'amortissement de ma banque.

[Jacques Leblond]

sauf si Jacques a l'ambition de faire de GEsfine un outil aussi puissant que les banquiers en matière de prêt, mais ça m'étonnerait.

Je confirme ce n'est pas mon souhait, c'est un domaine que je ne connais pas ou peu, mais c'est un plus d'avoir ces fonctionnalités dans GesFine pour satisfaire certains utilisateurs.
Cela dit le domaine de la bourse reste le domaine de prédilection de GesFine.

Moi, ce qui m'intéressait, c'était de programmer la décomposition de mes échéances en (intérêts+capital restant dû) pour les 20 ans à venir, sans avoir à saisir les 240 échéances à la main.

Oui c'est ce que j'ai retenu de vos précédentes interventions sur le sujet. Dans un cas simple, taux constant, échéance constante, le travail est relativement simple à faire via une opération périodique qui pointe sur les paramètres d'un prêt. Le montant de l'échéance est fixé par l'utilisateur via le montant de l'opération périodique et le partage Capital/Intérêt par les paramètres du prêt.
Mais ce qui est simple devient compliqué si l’échéance n'est pas constante, pas de possibilité de passer par une opération périodique pour générer les échéances, il faut donc un tableau d'amortissement qui serve de source et là on retombe sur les problèmes d'arrondi, etc...

[vdlr]

Jacques a écrit : Ok mais cela n'est valable que pour des échéances constantes, qu'en est-il si elles sont variables ?

Réponse : le montant de l'échéance ne peut varier que dans les cas suivant :
- changement de taux, de durée ou remboursement anticipé partiel : alors l'utilisateur saisi les nouveaux paramètres du prêt (montant de l'échéance, taux, durée). Le logiciel applique ces paramètres lors des tombées d'échéances suivantes.
- prêts à échéance dégressive : une nouvelle donnée intervient, la partie amortissement fixe de capital (ce pourrait-être la rubrique montant échéance qu'il faudrait qualifier "hors interêts" pour ce type de prêt). A chaque échéance le logiciel reconstitue le montant global de l'échéance (interêts calculés de façon classique + part amortissement fixe).

[vdlr]

Bonjour,
Ok je suis totalement d'accord avec votre analyse. Ce schéma devrait permettre de traiter tous les cas.
Ne pas oublier dans les paramètres le nombre d'échéances en différé d'amortissement.
Pendant la période de différé l'emprunteur règle seulement les interêts.
Les prêts 'relais' (en attente de la vente d'un bien), ou ceux à taux zéro (remboursables en dernier) rentreront bien dans ce schéma avec un différé.
Enfin je pense que seuls les prêts moyens et long terme (habitat...) sont à traiter ainsi dans Gesfine.
Il faut en exclure les prêts à court terme, 'revolving', crédits permanents plus ou moins toxiques, ouverture de crédit en compte courant.

Oui il pourra y avoir un écart de calcul sur la part des interêts mais compensé par la part capital.
Cet écart dû aux arrondis ne pourra mathématiquement dépasser 0,5 centime à chaque échéance et pourra être compensé dans les échéances suivantes.
Le global de l'échéance reste juste et donc le debit sur le compte payeur ne posera pas de problème d'ajustage.
L'écart se retrouvera dans le restant dû entre le compte CREDIT de Gesfine et le tableau d'amortissement de la banque.
C'est pour cela que la dernière échéance doit amortir la totalité du restant dû et non (échéance - Interêts).
Dans l’intervalle, l'écart de quelques centimes ne pose pas de problème, le compte crédit ne s'ajustant pas comme le compte courant.

[noftal]

@vdlr,

Juste une question : les prêts in fine sont-ils couverts par ces cas ? Sinon, faut-il les prévoir ?

[Jacques Leblond]

Ne pas oublier dans les paramètres le nombre d'échéances en différé d'amortissement.
Pendant la période de différé l'emprunteur règle seulement les interêts.

En cas de différé de remboursement de la part du capital, comment est amorti la part du capital des échéances de la période du différé ?
Est-elle réparti au prorata sur les échéances restantes ?

Oui il pourra y avoir un écart de calcul sur la part des interêts mais compensé par la part capital.

Ok donc c'est l'ajustement sur la part capital qui doit aussi intégrer l'éventuelle correction sur le calcul des intérêts.
Je modifie mon post précédent qui fera référence sur ce que je dois faire.

C'est pour cela que la dernière échéance doit amortir la totalité du restant dû et non (échéance - Interêts).

Ok, c'est donc la part du capital de la dernière échéance qui doit être ajustée afin que la somme sur toutes les échéances correspondent au montant emprunté.

L'écart se retrouvera dans le restant dû entre le compte CREDIT de Gesfine et le tableau d'amortissement de la banque.

Pour rester dans la logique actuelle, je ne prévois pas de compte dédié au CREDIT, c'est le module Emprunt avec son tableau d'amortissement qui fera office de compte.

[vdlr]

Pendant la période de différé d'amortissement il n'y a pas, comme le nom l'indique de part de capital dans le montant de l'échéance. L'amortissement du capital n'interviendra qu’après et de façon classique. La durée du différé s'ajoute à la durée d'amortissement classique. En général elle intervient au début du prêt mais peut aussi intervenir pendant la vie du prêt, après une renégociation, comme un événement exceptionnel imprévu initialement, ayant pour but de limiter le montant des échéances aux seuls intérêts pendant un certain temps et donc de rallonger la durée globale du même temps.

Je crains que le projet perde tout son intérêt sans la tenue du compte CREDIT et que le limiter à la reconstitution du tableau d'amortissement de la banque n'apporte aucune valeur ajouté.

[Jacques Leblond]

Pendant la période de différé d'amortissement il n'y a pas, comme le nom l'indique de part de capital dans le montant de l'échéance. L'amortissement du capital n'interviendra qu’après et de façon classique. La durée du différé s'ajoute à la durée d'amortissement classique. En général elle intervient au début du prêt mais peut aussi intervenir pendant la vie du prêt, après une renégociation, comme un événement exceptionnel imprévu initialement, ayant pour but de limiter le montant des échéances aux seuls intérêts pendant un certain temps et donc de rallonger la durée globale du même temps.

Ok donc faut-il comprendre que le calcul des intérêts s'effectue sur la période "Différé + Durée du prêt" avec la même formule ?

Je crains que le projet perde tout son intérêt sans la tenue du compte CREDIT et que le limiter à la reconstitution du tableau d'amortissement de la banque n'apporte aucune valeur ajouté.

Non j'y vois 2 raisons :

• comme aujourd'hui la possibilité de faire des études comparatives des offres bancaires
• et la génération automatique des échéances dans le Livre de comptes avec la ventilation (capital/intérêts) dans des catégories dédiées

Je renvois la question, qu'apporterai un compte typé CREDIT dans la philosophie de gestion actuelle de GesFine ?

[vdlr]

L'utilité que je vois du compte CREDIT :
Comparer plusieurs offres de crédit a son utilité pendant les quelques mois qui précèdent le choix et la réalisation : OK mais cela relève plus de la simulation de crédit que de la gestion (suivi du réel).
Le compte crédit aura son utilité pendant les 15, 20 ou 25 ans suivants :
- faire apparaître le restant dû dans le module solde des comptes : il ne me parait pas normal d'y voir aujourd'hui mon livret riquiqui et pas mon crédit pourtant d'un montant 3000 fois supérieur.
- des choix sont à faire pendant la vie du prêt : Faut-il mieux investir/désinvestir dans l'épargne/titres ou renégocier son crédit (augmenter/réduire l'échéance ou la durée).
Pour cela le restant dû est la première des données nécessaire or le tableau d'amortissement Gesfine ne l'affiche pas. Certes on peut le déterminer avec une calculette...
- ventiler la part capital dans une catégorie amortissement : OK pour obtenir le total amorti par filtrage mais insuffisant pour le restant dû (nécessité d'une calculette).
- la banque ne m'expédie pas de relevé du compte crédit mais me permet de consulter sur son site internet, le solde en cours (restant dû) et les paramètres (taux, montant et nombre d'échéances). Ce qui me permettait de vérifier la conformité avec Money.

Cela dit je me rallierai au besoin de la majorité des utilisateurs.

[Jacques Leblond]

Comparer plusieurs offres de crédit a son utilité pendant les quelques mois qui précèdent le choix et la réalisation : OK mais cela relève plus de la simulation de crédit que de la gestion (suivi du réel).

Exact et c'est la philosophie du module actuel car ce dernier n'est relié à aucun compte.

- faire apparaître le restant dû dans le module solde des comptes : il ne me parait pas normal d'y voir aujourd'hui mon livret riquiqui et pas mon crédit pourtant d'un montant 3000 fois supérieur.

Le module "Solde des comptes" actuel n'est pas adapté à la présentation du restant dû, car il n'évoque que des soldes à date.
Par ailleurs, d'un point de vue "cohérence des données à date" pourquoi ajouter dans le module Solde des comptes le restant dû sans afficher le cumul des revenus à venir (Salaires, retraites, etc...)

Pour cela le restant dû est la première des données nécessaire or le tableau d'amortissement Gesfine ne l'affiche pas. Certes on peut le déterminer avec une calculette...

Actuellement le module affiche la part du capital restant, les intérêts restants et les frais restants, le restant dû est la somme des 3, je peux ajouter très facilement un champ qui somme ces 3 valeurs.

[vdlr]

Problème de définition du restant dû : ce n'est pas la somme capital + interêts des échéances à venir mais seulement le capital non amorti.
Les interêts ne seront dû qu'à terme. Si le crédit était cassé à une date donnée, les interêts des échéances suivantes ne seraient pas à rembourser, seulement ce capital restant dû.
C'est ce montant qui donne l'encours actualisé du crédit tout comme le solde du compte courant qui donne son encours actuel (il n'y a pas de différence de définition). Le capital restant dû devrait figurer dans le tableau d'amortissement après chaque échéance et représenter le solde du compte crédit.

[vdlr]

Pour que le solde compte crédit puisse donne le capital restant dû il faudrait que le compte fonctionne comme un compte courant : au crédit la réalisation, un débit par échéance et à la date d'échéance du montant de la part amortissement. J'avais déjà signalé cela.

[Jacques Leblond]

Problème de définition du restant dû : ce n'est pas la somme capital + interêts des échéances à venir mais seulement le capital non amorti.
Les interêts ne seront dû qu'à terme. Si le crédit était cassé à une date donnée, les interêts des échéances suivantes ne seraient pas à rembourser, seulement ce capital restant dû.

Dans ce cas l'information existe déjà, il s'agit du champ "Coût du rachat" au dessus du tableau d'amortissement, qui pourrait aussi être nommé "Capital restant". On pourrait aussi imaginer une colonne dédiée dans le tableau d'amortissement.

Pour que le solde compte crédit puisse donne le capital restant dû il faudrait que le compte fonctionne comme un compte courant : au crédit la réalisation, un débit par échéance et à la date d'échéance du montant de la part amortissement. J'avais déjà signalé cela.

C'est l'approche comptable classique que de tout exprimer au travers d'un compte.
Mais tout comme les cartes bancaires, il n'existe pas de compte dédié aux cartes, et cela n'est en aucun cas un problème car GesFine gère les dates de valeurs, un compte serait indispensable si les dates de valeur n'étaient pas gérées. Au contraire la mutualisation du compte carte + compte courant permet le calcul du solde à date (solde cumulé) de façon simple.
La création d'un compte typé "Crédit" n'apporterait aucune information supplémentaire déjà disponible dans le module Emprunt mais, au contraire, confronté au solde des autres comptes dans le module "Solde des comptes", il introduirait une incohérence sur les montants de solde affichés, car le "restant dû" n'est pas une dette que l'on exprime pour une date donnée mais comme la somme de multiples échéances échelonnées dans le temps. Donc pour être cohérent avec la gestion à date pratiquée dans le module, il faudrait pouvoir comparer le "restant dû" au montant des revenus à venir sur la période restante du prêt, ce qui n'est pas le cas.

Donc afficher le restant dû dans le solde des comptes n'a pour moi pas de sens si on y affiche pas aussi les revenus à venir afin de les mettre en opposition temporelle à la dette.

[vdlr]

Et pourtant si je vends le bien immobilier je devrai rembourser le solde de mon crédit à la banque soit le capital restant dû. C'est ce montant qui devrait s'afficher dans le module solde des comptes. C'est aussi ce montant qui diminué de la valeur du bien immobilier donne sa valeur actif net.
Je ne vois pas ce que des revenus, salaires, pas plus que les intérêts du passé ou de l'avenir viendraient faire dans la logique du compte crédit, compte de passif, qui ne gère que le capital emprunté et ses amortissements.
Ça me parait dommage de ne pas automatiser cela dans Gesfine et devoir le faire manuellement, toutefois sans grande difficulté j'en conviens.