Investissements, Bourse (immobilier)

[Biollay74]

Bonjour,
Gesfine prévoit il de pouvoir gérer le partage d'un immeuble entre 2 titulaires : l'un nu propriétaire, et l'autre usufruitier ?
Cordialement

[Jacques Leblond]

Bonjour,
Je ne suis pas sûr de comprendre ce que tu veux partager
(Cf cette documentation)
Le titre qui pourrait définir le bien est "trans-titulaires".
La performance est associé à un compte, qui peut être partagé.

[Biollay74]

Dans une opération de démembrement, il y a 1 titulaire, le nu propriétaire qui est propriétaire d'une partie d'un bien (60% par exemple), et l'usufruitier qui possède l'autre partie (40% dans l'exemple). Donc la valorisation du bien doit être répartie entre les 2 titulaires , et les revenus et charges de ce bien peuvent être par convention répartis eux aussi dans des proportions différentes entre les titulaires.
Est ce possible avec Gesfine d'avoir un même bien dont 2 titulaires se partagent la propriété ?
Peux tu me dire comment définir un titre trans-titulaires (qui est sans doute la réponse à ma question) ?
Merci

[Jacques Leblond]

Ok je comprends ton besoin.
Je le gérerai ainsi

• Initialement,
  Création d'un titre représentant le bien immobilier, création d'une opération sur titre sur le compte du propriétaire avec comme cours, par exemple la valeur du m2, et un nombre de part déduit du montant d'achat. Je te renvois vers la documentation sur les biens immobiliers.
• Suite à l'opération de démembrement,
  Vente de x% du bien sur le compte du propriétaire, ce qui représente n parts pour un montant nul (Pas d'opération de trésorerie vers un compte courant , c'est un transfert de capitaux sans flux de trésorerie)
  Création d'un compte pour l'usufruitier
  Achat des n parts sur ce compte, pour un montant nul

C'est l'esprit, après tu adaptes en fonction de la réalité.

Note : le titre est trans titulaire, les opérations sur titres ne le sont pas dans ton scénario.

[Biollay74]

Bonsoir,
Merci pour ta réponse détaillée. J'ai réussi à comptabiliser les opérations conformément à tes préconisations.

[Biollay74]

Je suis en train de ressaisir un contrat d'assurance-vie ouvert en 2015 sur lequel il y a des plus values latentes issues d'achat et de vente de titres dont les lignes sont soldées aujourd'hui. J'ai saisi les lignes des encours à ce jour : les plus values potentielles apparaissent en marge des titres; mais lorsque je comptabilise un acheté/vendu sur un titre qui est totalement cédé, les lignes P/TotalA et P/Total A+C ne sont pas modifiées; comment le logiciel comptabilise t'il les plus values latentes (antérieures), et peut ont également avoir l'information des sommes cumulées investies et rachetées ? Si ma demande d'explications n'est pas suffisamment claire, n'hésites pas à revenir vers moi .

[Jacques Leblond]

Bonjour,

sur lequel il y a des plus values latentes issues d'achat et de vente de titres dont les lignes sont soldées aujourd'hui.

Je ne comprends pas ta formulation, si tes lignes (actions/fonds) sont soldées, tu n'as plus de plus values latentes, mais des plus ou mojns value réelles, des gains ou des pertes.

lorsque je comptabilise un acheté/vendu sur un titre qui est totalement cédé, les lignes P/TotalA et P/Total A+C ne sont pas modifiées

Dans le module "Performance" par exemple, par défaut les performances acquises et les latentes sont séparées (c'est le regroupement "Sens" (Parts en portefeuilles vs Parts vendues), si tu mets le regroupement "Titre" avant le "sens" alors tu vas mutualiser les performance réelles et latentes.
Dans le module "Evolution des gains", les gains acquis ou latents sont toujours mutualisés mais l'analyse peut se faire entre 2 dates

peut ont également avoir l'information des sommes cumulées investies et rachetées ?

Oui dans le module "Bilan des opérations sur titres", Données "Flux de trésorerie"

[Biollay74]

Merci pour tes réponses, je vais regarder tranquillement dans la semaine si tout colle bien avec les infos en provenance des sites financiers.
Pour répondre à ta question, il s'agit bien dans mon esprit de plus ou moins values latentes sur un contrat, tant qu'il n'a pas été clos, car une plus ou moins value réelle issue d'une opération acheté/vendu est modifiée par les plus ou moins-value (réelles) issues des opérations suivantes.

[Jacques Leblond]

Ma remarque vaut effectivement pour un titre, pas pour le contrat globalement dont la performance globale ne peut être que latente tant qu'il n'est pas clos.
Dans GesFine ce qui est acquis, est associé aux "parts vendues", ce qui est latent "aux parts en portefeuille", c'est aussi pour cette raison que les coupons sont toujours transférés/associés aux opérations de vente

[Biollay74]

Bonjour, tenant compte de tes conseils, j'ai bien regardé les données issues des différents modules. Mais, par exemple, pour un PEA, je ne trouve pas le cumul des versements (apports sur le compte espèces) qu'il convient de distinguer du montant des acquisitions (Gesfine totalise les montants des titres acquis, certains l'ayant été avec les plus values réalisées précédemment sur le contrat); idem pour les rachats sur un contrat d'assurance vie que je n'ai pas réussi à distinguer des cessions de titres et/ou des arbitrages; ces données existent elles dans Gesfine ?
A moins que la comptabilisation d'un arbitrage se fasse différemment d'un rachat (ce que je n'ai pas vu dans les menus) ?

[Jacques Leblond]

Bonjour,
Pour ton PEA, sur son compte Espèce dans le livre de comptes, il est facile de retrouver tes apports. J'avoue que je ne vois pas trop ton problème. Le compte titre gère la perfo (inclus les montants d'achat et vente), le compte espèce les flux de trésorerie. Donc si tu t'intéresses à la trésorerie c'est sur ce compte qu'il faut faut regarder.

idem pour les rachats sur un contrat d'assurance vie que je n'ai pas réussi à distinguer des cessions de titres

Un rachat est une cession de plusieurs lignes en même temps,

et/ou des arbitrages

Les arbitrages sont des ventes/achat sans flux de trésorerie, donc tu n'indiques pas de compte espèce pour ses opérations.

[Biollay74]

Bonjour,
J’ai pris l’exemple d’un PEA, auquel est systématiquement rattaché un compte espèces qui enregistre à la fois les versements et les retraits , mais également toutes les opérations d’achats et de ventes de titres, de coupons, … Dans cette multitude d’écritures, il est possible mais vite rébarbatif d’isoler les versements pour vérifier par exemple qu’on approche le plafond fixé à 150 000€ ; cette information disponible bien sûr sur le site bancaire qui gère le placement ne serait pas inutile (si c’est possible de la visionner dans Gesfine ), le but étant de centraliser l’information et la décision sur un seul outil.
Mais j’aurai pu prendre l’exemple d’un contrat d’assurance-vie, sans compte espèces dédié : rechercher par exemple les versements antérieurs et/ou postérieurs au 27 septembre 2017 dont la fiscalité des gains est différente ; très compliqué à recenser si les apports sur le contrat ont été réalisés via plusieurs comptes bancaires ;
Ou encore un autre exemple toujours sur un contrat d’assurance-vie qui concerne la distinction des plus values : Gesfine ne différencie pas arbitrage et retrait sur le contrat lui-même : le retrait sera juste comptabilisé avec un flux de trésorerie sur un compte espèces ; donc, le montant des cessions que l’on retrouve par exemple le bilan des opérations titres, ne permet pas de distinguer les rachats des arbitrages puisqu’il prend en compte la totalité des cessions des titres du portefeuille et par voie de conséquence la totalité des plus values, sans distinction entre rachat et arbitrage (l’arbitrage n’étant pas une cession au sens fiscal ).
Or ce point est essentiel, puisqu’un rachat conduit à des plus values taxables, ce qui n’est pas le cas d’un arbitrage. Bien sûr, ces données (parfois pas toutes…) sont disponibles sur le site des assureurs, mais il serait confortable de les centraliser sur Gesfine si… c’est possible.
Toutes ces remarques sont formulées bien entendu sous réserves de fonctionnalités que je n’aurai pas découvertes.

[Jacques Leblond]

Bonjour,
Les 3 exemples que tu cites sont pour moi de nature différente.

• Connaitre le montant des sommes provisionnées sur un PEA
  Ce n'est pas lié à la performance, donc dans GesFine, pas aux titres. Cela repose sur les opérations de "chargement" du compte PEA associé.
  Il s'agit donc d'isoler ces opérations. Cela peut se faire de différentes manières, mais le plus simple serait par exemple d'apposer un marqueur à ces opérations, puis de créer un favori pour les retrouver et évaluer leur montant global dans le livre de compte. En 1 clic tu retrouves cette information.
  Pour limiter l'oubli du marqueur, tu peux initialiser tes opérations par copie et tu changes ensuite juste le montant du versement. Personnellement, je tiens essentiellement ma comptabilité Pro en opérant ainsi par copie d'opérations similaires.
  
  
• Connaitre le montant des sommes investies ou désinvesties sur une assurance vie
  Là contrairement au premier cas, on peut s'appuyer sur les opérations sur titres, le montant des acquisitions et des cessions est évalué dans le module "Bilan des opérations sur titres" dans l'item "Flux de trésorerie". Tu devrais retrouver ce que tu cherches avec les possibilités de regroupement ou d'affichage.
  
  
• Point précédent mais en excluant les arbitrages
  Ce point est motivé par la fiscalité (pas l'évaluation de la performance). Je n'ai jamais voulu intégrer dans GesFine des considérations fiscales, c'est propre à chaque pays (GesFine n'est pas limité à la France) et cela change tout le temps. On arriverai vite sur une usine à gaz que je ne maitriserai plus.
  Pour autant ta demande est légitime (car générique et pas spécifique) et je vais évaluer la possibilité de rajouter dans le module "Bilan des opérations sur titre" une option permettant de cibler les seules opérations possédant un flux de trésorerie, donc les opérations à considérer pour la fiscalité.
  Il y a aussi une autre alternative qui consiste à utiliser systématiquement pour un arbitrage, le formulaire de "conversion de parts en 2 titres" que j'ai notamment créé pour la gestion des cryptomonnaies. Il permet de faire des arbitrages (donc des acquisitions/cessions sans flux de trésorerie mais par échange de parts) sans que ces opérations apparaissent dans le bilan.
  Pour autant il s'agit d'un "jeu" entre 2 titres que l'on pourrait mettre en œuvre dans le cas d'un arbitrage sur n titres cédés et n titres acquis mais cela me parait un peu complexe à mettre en œuvre en fonction des cardinalités d'échange entre les titres (bien que cela fonctionne, c'est moins intuitif qu'une liste de cession et une liste d'acquisition)
  Pour ton info j'en parle dans cette méthodologie