[Intégré 5.9.61.5539] Emprunts - Taux variable + Ventilation Livre de comptes

[Jacques Leblond]

Ton expérience est très intéressante :ugeek: , notamment le passage par un compte titre pour la valorisation de ton bien immobilier avec les valeurs mobilières, je n'y avais pas pensé !
Si d'autres utilisateurs partagent leur expérience je pourrais faire une méthodologie sur le sujet avec les différentes pratiques ou celle qui apparaît la plus intéressante.

Mais si je sélectionne simultanément les comptes [1] et [2] les opérations se neutralisent.

J'ai un doute sur cette phrase, la part du capital se neutralise, les intérêts restent eux spécifiques au compte [1], non ?

[pedro13]

Oui sur mon compte [1] j'ai une opération ventilée avec capital et intérêts.
Sur le compte [2], je n'ai que la part capital.

Les intérêts ne sont jamais neutralisés. Logique, vu que c'est la banque qui les touche !!

Concernant la revalorisation de mon bien, j'applique la règle de 3 suivante (utilisée notamment par les banques pour les dispositifs de refinancement) qui s'appuie sur les indices immobilier par département.

[Valeur actualisée] = [Valeur d'achat] * [Indice actuel] / [Indice à l'achat]

Il me semble que les indices sont calculés par l'INSEE et sont actualisés tous les 6 mois, avec un retard de 6 mois (ie. indice du 31/12/2013 disponibles après le 30/06/2014).
Si d'autres sont intéressés, je pourrais les mettre à disposition dans un fichier Excel.

[Jacques Leblond]

Très bien, au niveau de ton opération d'achat de titres tu as opté pour quelle valeur de cours et de nb de parts ? les indices comme valeurs de cours ?

[pedro13]

Je m'étais posé la même question que toi.

Si l'utilisation de l'indice en tant que valeur de cours semblait tentante pour simplifier la mise à jour, j'ai fait le choix inverse (achat d'une part, et valeur de la part calculée) car les mises à jour ne sont pas fréquentes.

[Jacques Leblond]

L"intérêt de mettre les indices comme cours est qu'on les historise au passage, l'inconvénient c'est que le nb de parts de l'opération d'achat n'est pas une valeur significative, qui représente le montant de l'achat.
Inversement avec ton choix, le cours représente la valeur du bien.

Au niveau des modules la valeur du bien est de toute façon donnée par le champ valorisation, donc cela n'a pas vraiment d'importance.

Personnellement je pense que j'aurais choisi l'indice comme cours, je trouve cela assez séduisant, mais les solutions donnent le même résultat au final.

Une troisième solution était aussi possible, celle du fond en euro d'une assurance vie, Cours à 1€, valeur du bien piloté par le nombre de parts, actualisé à la publication de l'indice par une opération d'ajout ou suppression de parts.

[pedro13]

En y re-réfléchissant, utiliser directement l'indice en valeur de part n'est pas pertinent.

Si tu possèdes deux biens immobiliers dans la même zone, ils partageront logiquement le même indice. Donc la différence de la valeur de bien se fera via le nombre de part souscrites.
Dès lors, si un des biens est sur/sous-évalué, il faut procéder à des suppressions/ajouts de part au moment de la revente.

Ou alors considérer que la différence avec le prix de vente réel constitue des frais.

[Jacques Leblond]

Avec cette méthode (gestion du bien comme un titre) je pense qu'il est indispensable d'avoir un titre pour chaque bien, car le fonctionnement des opérations sur titres impose de traiter les ventes, les ajouts/suppressions de parts de façon proportionnelle aux opérations d'achats.
Tu ne peux donc pas supprimer des parts sur une opération d'achat sans impacter l'autre. Cela est valable quel que soit la solution de gestion sur la valeur du cours et la valeur du nombre de parts que l'on vient d'évoquer.
Il ne faut donc qu'une opération d'achat par titre (qui représente un unique bien). Avec cette hypothèse les différentes solutions (cours et Nb de parts) me semblent toujours possibles.

[Jacques Leblond]

J'ai réalisée 2 méthodologies disponibles ici pour synthétiser nos échanges.
N'hésitez pas à me faire part de vos éventuelles remarques.

[noftal]

j'ai jeté un coup d'oeil pour voir.
Je ne suis pas trop concerné par le premier cas (bien immo avec prêt), donc je m'y pencherai si un jour je suis concerné. Au moins la méthodologie existe. Merci pour cet effort !
Ce qui me surprend le plus dans la 2ème méthodo c'est la modélisation de la valorisation d'un bien en fonction d'indices existants. Cela me semble bien loin de la réalité. Mais cette remarque relève plus du bistrot du change.

Dans le dernier cas que je te soumettais (viewtopic.php?f=1&t=1087), le principe pourrait s'appliquer à un bien immo (même s'il s'agit en l'espèce d'un investissement dans une PME). Pour la revalorisation j'aurais plutôt saisi un "cours" à la main en fonction de mon évaluation perso.

[pedro13]

Petite explication sur la valorisation en fonction d'indices.

Ces indices sont les prix moyen au m² observés sur une zone (arrondissement parisien, département ou France).
L'idée est d'estimer la valeur de son bien en fonction de la variation de ces indices. Evidemment, à l'intérieur d'une même zone, les variations peuvent être différentes. Typiquement, dans une ville, un quartier peut grimper du fait d'un réaménagement alors que les prix d'ensemble chutent.

Pour autant, cette méthode permet d'avoir une estimation de la variation du bien en fonction de l'évolution du marché local.


Pour info, c'est une technique utilisée par les agences de notations pour évaluer la qualité des crédits des établissements bancaires. En gros, lorsque le capital restant dû d'un crédit décroit moins vite que la valeur du bien associé, le risque augmente et la qualité des actifs de la banque baisse.

[Jacques Leblond]

Cela me semble bien loin de la réalité. Mais cette remarque relève plus du bistrot du change.

Je ne suis pas spécialiste et n'y connait même rien du tout... mais j'imagine, puisqu'ils existent, que les indices révèlent une moyenne, donc en l'absence de valorisation personnalisée de son bien cela me semble pertinent. Il donne l'évolution hors contexte local.
Bien sûr si on construit une autoroute à 50 mètres de chez soi, le contexte devient défavorable, mais les indices serviront de référence lors de la vente pour évaluer la perte (Champ Frais V) imputable à la perte de valeur du bien par rapport à l'indice.

Pour la revalorisation j'aurais plutôt saisi un "cours" à la main en fonction de mon évaluation perso.

C'est pourquoi j'ai écrit le cas 2 de la méthodologie, qui se base sur une évaluation spécifique de son bien.

[Grandrith]

Bonjour,
Tout nouveau utilisateur de GesFine, je me suis comme beaucoup attaqué à la création d'un emprunt.
Passons sur le manque criant d'un vrai module de gestion type Money puisque le travail semble en cours.
J'ai suivi la méthode développée par pedro13 qui marche très bien malgré ses airs de "bidouille" . Mais il est vrai que j'aurais apprécié d'avoir pu automatiser la ventilation capital amorti / part d'intérêts
Je me permet de rajouter deux remarques
- L'emprunt est parfois versé sur le compte [1] et non directement au vendeur. Dans mon cas, achat de SCPI avec petit apport personnel et emprunt pour le reste. Si je fais un virement de [2] vers [3] pour créer ma dette, il me reste toujours la somme sur [1], somme que je ne peux virer ni vers [2] puisque je neutraliserais ma dette, ni vers [3] puisque j'aurais alors deux fois la somme versée. D'où obligation de créer une opération fictive dans [1] pour "annuler" le virement reçu et pouvoir pointer et vérifier le solde de fin de mois.
- Les remboursements d'emprunts ne sont pas nécessairement mensuels. Dans mon cas, j'ai un autre emprunt dans lequel ils sont trimestriels, en ligne avec les revenus de la SCPI associée, trimestriels eux aussi.

[Jacques Leblond]

Bonjour,
Grace à la contribution de pedros13, nous vous proposerons très prochainement de nouveaux modules sur les emprunts, interconnectés avec les opérations périodiques pour la génération des échéances ventilées !
A suivre, c'est pour bientôt...

[pedro13]

Grandrith, dans ton cas, il faudrait que le déblocage du crédit corresponde à une opération de [2] vers [1], puis l'achat des parts de SCPI se fasse de [1] vers [3].

Pour le reste, Jacques a répondu.

[Grandrith]

Exact, tu as raison.
Je n'ai pas encore le cerveau assez affuté
Merci

[Jacques Leblond]

La refonte des emprunts est terminée. Les nouvelles fonctionnalités sont disponibles dans la dernière version intermédiaire.
J'ai finalement abandonné l'idée de coupler les nouveaux modules avec les opérations périodiques car cela rendait trop complexe la gestion des données.
La génération des échéances dans le livre de comptes s'effectue donc uniquement à partir des données définies dans le formulaire de l'emprunt.
Sur changement des paramètres de l'emprunt, les échéances déjà générées peuvent être supprimées puis récréées tant qu'elles ne sont pas validées.
Pour un emprunt passé, seules les échéances au delà de la date du dernier rapprochement seront générées.
Enfin, les emprunts définit dans les modules actuels seront convertis dans la nouvelle structure, mais aucun lien ne sera créé vers les comptes débiteur et/ou créditeur.
Si vous avez défini des opérations périodiques pour ces emprunts, vous pouvez les supprimer puis les remplacer en affectant les comptes débiteur/créditeur dans les propriétés de l'emprunt.

Enfin je remercie pedros13 pour sa contribution active aux spécifications et au développement de l'algorithme de calcul, et pour sa disponibilité au traitement de cette évolution.

[pedro13]

Un grand merci à toi Jacques pour avoir avancé sur ce sujet qui n'était pas forcément dans tes priorités.

[Deggi]

Jacques / Pedro13,

Merci d'avoir fait avancer ce module "Emprunt". Pour moi c'était un gros manque... Pour palier au problème, j'avais calculé toutes mes échéances dans un tableau Excel, puis converti le tout en fichier QIF pour import dans Gesfine... Pour un prêt immo, c'est un peu de boulot, mais on n'a pas un nouveau prêt tous les jours, donc c'était gérable...

Depuis je fais la même chose pour gérer des prêts via Unilend. Dans ce cas c'est moi le préteur. Avec mon fichier Excel, pas de soucis, un signe à changer et c'est réglé... Mais la manip reste un peu pénible pour tout rapatrier dans Gesfine...

La refonte du module Emprunt me plaisait donc beaucoup ! Par contre, je n'ai pas réussi créer un emprunt à valeur négative...

Serait-ce beaucoup de travail de rendre cela possible ?

Merci pour vos lumières,

Mathieu.

[pedro13]

Bonjour Deggi,

Je pensais ton cas gérable en exploitant que le compte créditeur, mais ça ne fonctionnerait que pour le capital perçu. Or tu perçois logiquement les intérêts de ce que tu as prêté.

Pour ce cas particulier, ce devrait pouvoir être possible en autorisant les montants en sens opposés.
Ou via une case à cocher pour mentionner de façon plus explicite que l'utilisateur est le prêteur et non l'emprunteur.

[Jacques Leblond]

Pour ce cas particulier, ce devrait pouvoir être possible en autorisant les montants en sens opposés.

Cela me parait risqué d'introduire les montants négatifs, ou alors s'assurer qu'ils le sont tous, de plus cela demande une petite gymnastique de l'esprit ensuite alors que l'on indique un compte "débiteur" qui sera créditeur...

Ou via une case à cocher pour mentionner de façon plus explicite que l'utilisateur est le prêteur et non l'emprunteur.

Cela me semble préférable mais une simple coche ne suffit pas, il faut aussi changer la nature des catégories et recharger les menus déroulants.

Il faudrait plutôt rendre générique les comptes, disons compte 1 et 2 et indiquer s'ils doivent être débiteur ou créditeur, la nature des catégories devant suivre en fonction de la sélection.
Si on inverse les comptes je suppose que cela a aussi un impact sur le tiers à affecter aux échéances, quel serait-il dans une configuration inversé des comptes.